de heren zijn toch geen inbrekers? 
 
1. Het kadaster
 

Om te weten te komen wie de eigenaar is van een pand kun je terecht bij het Rijks- of gemeentekadaster. Hier wordt het eigendom van alle grond en huizen in Nederland geregistreerd. 
Een interessante afdeling van het Rijkskadaster is het hypothekenregister. Hier wordt geregistreerd of iemand geld heeft geleend met een stuk grond of huis als onderpand. Bovendien kun je er te weten komen of de eigenaar financiële problemen heeft en er beslag is gelegd. Als iemand zijn schulden niet betaalt is de beste methode om hem tot betaling te dwingen beslag leggen op zijn eigendom. 
Het woord kadaster is afkomstig uit het Frans en betekent letterlijk 'grondbeschrijving'. Het is de officiële registratie van eigendommen binnen een gebied. Nederland is daarvoor ingedeeld in kleine stukjes, percelen genaamd. Ieder perceel heeft een unieke aanduiding. De kadastrale gemeente, de kadastrale sectie en het perceelsnummer vormen de basis van het zoeksysteem in het kadaster. 

Rijkskadaster 

De informatie die bij het kadaster ligt opgeslagen is openbaar. Er kan op drie manieren worden gezocht: via het leggerartikel, de koopakte of de hypotheekakte. 
Het leggerartikel geeft je de naam van de eigenaar en de eventuele aankoopdatum van het pand. De koopakte geeft behalve de naam van de eigenaar en de aankoopdatum ook informatie over de naam van de vorige eigenaar, de aankoopprijs en toestand van het pand. De hypotheekakte bevat de naam van de eigenaar, de aankoopdatum, een blik op de financiële positie van de eigenaar, mogelijk informatie over ander bezit van de eigenaar en mogelijk een eerste indicatie dat het pand verkocht is. Het leggerartikel levert dus de minste informatie op, een blik in de koopakte of hypotheekakte kan soms veel onthullender zijn. Neem altijd pen en papier mee, dan kun je rustig de nodige informatie overschrijven en hoef je geen kopietjes te betalen. Kadastrale informatie is openbaar maar bepaald niet goedkoop. In dit boekje geven we je een indicatie van de prijzen. Helaas veranderen de prijzen nogal snel; het wordt meestal duurder. 
Als je alleen wilt weten wie de eigenaar van een huis is zal het vaak voordeliger zijn om langs het gemeentekadaster te gaan. In veel plaatsen ben je dan goedkoper uit 

Prijslijst van de meest opgevraagde kadastrale informatie: 
Leggerartikel: ƒ10,75 
Inzage koopakte: ƒ14,20 
Kopie van koopakte: ƒ2,70 per bladzijde 
Overzicht hypotheken per perceel: ƒ10,75 
Inzage hypotheekakte: ƒ14,20 
Kopie van hypotheekakte: ƒ2,70 per bladzijde 
Inzage kadastrale kaart: ƒ14,20 
Kopie van kadastrale kaart (A4): ƒ23,90 

Adressen van de Rijkskadasters:  
Alkmaar, Rogier van de Weydestraat 6, 1817 MJ, tel. 072 197333 
Amsterdam, Prins Hendrikkade 33, 1012 TM, tel. 020 5557911 
Arnhem, Groningsesingel 21, 6835 EA, tel. 085 226111 
Assen, Pelikaanstraat 2, 9404 CN, tel. 05920 11066 
Breda, Markendaalseweg 44, 4811 KC, tel. 058 256666 
Den Haag, Prinses Margrietplantsoen 20, 2595 AM, tel. 070 3494300 
Eindhoven, Karel de Grotelaan 4, 5616 CA, tel. 040 592911 
Groningen, Kempkensberg 2, 9722 BN, tel. 050 208222 
Leeuwarden, Tesselschadestraat 8913 HB, tel. 058 914914 
Lelystad, Maerlant 11, 8224 AC, tel. 03200 90222 
Middelburg, Vrijlandstraat 31, 4337 EA, tel. 01180 37200 
Roermond, Bredeweg 239,6043 GA, tel. 04750 91111 
Rotterdam, Westzeedijk 507, 3024 EL, tel. 010 4481200 
Utrecht, Herculesplein 303, 3584 AA, tel. 030 529411 
Zwolle, Hanzelaan 310, 8017 JK, tel. 038 695666 

Als je niet zeker weet bij welk kadaster je moet zijn, dan kan je navraag doen bij de hoofddirectie van de Dienst van het Kadaster, Waltersingel 1, 7300 GH Apeldoorn, tel. 055 775123. 
Leggerartikel 

De goedkoopste manier om informatie van het kadaster te krijgen is het opvragen van het leggerartikel. Je komt dan te weten wie de eigenaar is van een perceel en/of pand. Toch kan het soms nog enige moeite kosten om dit simpele gegeven te achterhalen, zoals uit het onderstaande voorbeeld blijkt. 

Voor dit voorbeeld blijven we, lui als we zijn, in Amsterdam. Het Rijkskadaster zit hier op Prins Hendrikkade 33. Bel aan, en de bewakingsdienst laat je binnen. Dan moet je de trap op en rechtsaf. Daar is de balie van het kadaster, een nummertje trekken is erg handig, anders moet je zo lang wachten... De koffie is hier gratis, maar van wisselende kwaliteit. 
Onze vraag luidt: van wie is het Paleis op de Dam? Het lijkt een beetje een stupide vraag, maar tot de bouw van de Stopera was het er één waarmee de autoriteiten behoorlijk op stang gejaagd konden worden. Bij het kadaster blijkt evenwel dat er nog een veel groter probleem is: waar staat het Paleis? Volgens de topografische kaart van de gemeente is de hoofdingang aan de Nieuwezijds Voorburgwal, op nummer 147. Dit adres zorgt voor lichte paniek bij het kadaster; het zit niet in hun computer. In zo'n situatie raadplegen de mensen achter de balie de kadastrale kaart. Hierop staan de perceelsgrenzen ingetekend, met de kadastrale nummers. In dit geval staat het Paleis bekend als sectie F nummer 2749, plaatselijk bekend als Paleisstraat (meestal hoort hier een huisnummer bij). 

Zijn de gegevens eenmaal gevonden, dan kun je een kopie van het leggerartikel krijgen. Soms is dit een kopie van de document zelf en soms is het een afdruk van de informatie op het beeldscherm. Een voorbeeld van zo'n kopie van het beeldscherm staat hier afgedrukt. 
 

   
*1 Rechtsboven vind je de tijd en datum waarop je de informatie hebt aangevraagd. Wees je ervan bewust dat de informatie in het kadaster (maximaal) tweeënhalve week achter kan lopen. Dit is belangrijk, omdat een huis alweer verkocht kan zijn. Zet ook altijd de onderzoeksdata op je aantekeningen, het bespaart je later dubbel werk. 

*2 De "kadastrale aanduiding" is de code waaronder het kadaster en andere officiële instanties het pand kennen. Het bestaat uit een letter en vier cijfers. De letter duidt op de sectie (een deelgebied van de gemeente) en de vier cijfers verwijzen naar het betreffende perceel in de sectie. Als er na die vier cijfers nog een streepje, de letter A en een nummer staat, dan gaat het om een appartement (een deel van het huis). Bijvoorbeeld I 9948 A2, hier is I 9948 het kadastrale nummer van het pand en staat A2 voor appartement 2. 

*3 De "kadastrale gemeente" is Amsterdam (de F duidt opnieuw de sectieletter aan). Bij "grootte" is de oppervlakte van het perceel (bebouwd en onbebouwd) in vierkante meters opgeschreven. Een a (are) is 100m2 en een ca (centi-are) is 1m2. 

*4 Het "adres" en de gemeente, die wist je al. 

*5 "Aantek. objekt. ". Hierachter kun je wat bijzonderheden over het pand vinden. Een van de belangrijkste is MW, dit betekent dat het pand onder de Monumentenwet valt. Dit houdt in dat de eigenaar niet zonder toestemming van Monumentenzorg kan (ver)bouwen. Als het pand onder de Monumentenwet valt is de huur vaak hoog. Een andere mogelijke lettercombinatie is NWOP. Dit houdt in dat het terrein (meestal een landgoed) voor het publiek is opengesteld. Dit levert de eigenaar belastingvoordelen, maar ook recreanten op. 

*6 Onder "gerechtigde" vind je de juridische eigenaar van het pand. Het eigendom wordt alleen geregistreerd als het via een definitief koopcontract verworven is. Het adres van de eigenaar klopt niet altijd,want de eigenaar kan verhuisd zijn of zelfs een onjuist adres hebben opgegeven.

*7 Onder "zakelijk recht" staat "1/1 VE EIGENDOM" wat betekent dat een rechtspersoon het pand in Volledig Eigendom heeft; de eigenaar heeft zowel het pand als de grond waar het op staat in bezit. In het geval van meerdere eigenaren staat hier een breuk; 5 eigenaren leveren dus 5 namen met voor iedere naam 1/5 op. Er kan ook sprake zijn van erfpacht (EP), gevolgd door (meestal) de naam van een gemeente. De eigenaar van het pand heeft dan de grond van de gemeente 'gehuurd'. De datum die hier dan bij staat is de datum waarop de erfpacht (het 'huurcontract') verlengd moet worden. 

*8 "Titel via" (ook wel "Ontleend aan") geeft normaal gesproken het nummer aan van het koopcontract. Soms, zoals in dit geval, staat hier de aanduiding van een wijziging in de administratie van het kadaster. 

*9 Bij "datum" staat de datum vermeld waarop de koop gesloten is. De datum kan ook alleen uit nullen bestaan. Dan is de koop gesloten voordat het kadaster geautomatiseerd werd.  

Tussen de twee volgende streeplijnen staan computeraanduidingen. Zoals eerder gezegd is dit een kopie van het beeldscherm dat de kadastermedewerker voor zich heeft. Voor ons zijn deze codes niet van belang. (Voor de mensen die wel het naadje van de kous willen weten: omdat we om informatie op adres gevraagd hebben, drukte de medewerker "PF8" in, waarna de rest van de pagina verscheen. "PF5" had meer informatie over de eigenaar opgeleverd en "ENT" meer over het koopcontract. Dat had natuurlijk ook meer geld gekost.) 

*10 De "onstaansdatum" is de datum waarop de gegevens in de computer werden ingevoerd. Dat gebeurt normaal gesproken vlak na de verkoop van het perceel, de notaris levert de stukken binnen twee weken in en de gegevens worden binnen enkele dagen verwerkt. In deze uitdraai is de datum waarop de koop gesloten is dezelfde datum als de "onstaansdatum". 

*11 Vervolgens krijg je het "adres" en de "grootte" van het perceel voorgeschoteld. Achter "kultuur" vind je een globale aanduiding van het gebruik van het pand, in dit geval paleis. Deze aanduiding heeft weinig te betekenen; het kadaster trekt niet na of dit klopt.  

*12 "Koördinaten" zijn aanwijzingen voor landmeters.

 
De gelukkige eigenaar van het Paleis is dus de Staat. Deze informatie verschaft het kadaster nu al weer tijden, maar het heeft heel wat voeten in de aarde gehad voordat dit juridisch ook werkelijkheid was. 
De problemen onstonden zo rond 1800. Zoals gebruikelijk was het budget voor de bouw van het stadhuis (in 1655) flink overschreden, dus was er bezuinigd op het laatste deel van het gebouw, het dak. Dat was slecht van constructie en lekte al tientallen jaren door. Het dak vernieuwen en verbeteren zou een enorme som geld kosten. Gelukkig voor de burgemeesters werd dit probleem hen uit de handen genomen toen Napoleon Nederland bezette en een familielid op de troon plaatste; men bood hem het stadhuis als paleis aan (1808). Toen de Oranjes later weer terugkwamen, wilde een burgemeester het pand aan hen geven maar andere notabelen zagen dit niet zo zitten, het stadhuis was per slot van rekening een machtssymbool van de stad Amsterdam. De heren waren helemaal niet zo zeker of ze deze macht wel aan een centrale monarch wilden uitbesteden. Er werd een glansrijk compromis gevonden; de Oranjes kregen het pand in bruikleen, maar met onderhoudsverplichting. Zo bleef het Paleis Amsterdams, zonder dat de stad voor de kosten hoefde op te draaien. De Staat (het onderscheid tussen Oranjes en Staat was toen nog een stuk kleiner) droeg nu de zorg voor de verbouwingskosten. De opeenvolgende koningskinderen bleven echter klagen over de onbewoonbaarheid van het Paleis, dat dan ook meestal leeg stond. Koning Willem III (de Gorilla) prefereerde bijvoorbeeld het Amstel Hotel, en dan liefst met een regiment dragonders voor de deur want je wist het maar nooit met die Amsterdammers. 
In 1926 stelde de socialist Van den Bergh in de gemeenteraad voor om de Oranjes de huur op te zeggen (met een termijn van zes jaar) maar tot zijn eigen verbazing werd na de onderhandelingen met de Staat het Paleis 'geruild' voor 10 miljoen gulden. Hiermee zou de gemeente dan een nieuw 'stadspaleis' kunnen bouwen. 
Aangezien er dertig jaar later nog steeds niets van de grond was gekomen, werd het Paleis een steeds groter symbool van "de nutteloze overheid". In 1967 was het voor de Provo's dan ook de aangewezen plek om, bij het licht van een vuurtje in de arcade, het Witte Huizenplan te lanceren. (Historici die hieraan behoefte hebben, kunnen in deze 'het begin der kraakbeweging' vinden, compleet met manifest. Al zullen hedendaagse krakers wel een beetje vreemd tegen een kreet als "Gnot wil het" aankijken.) De daaropvolgende jaren bleef het rond het Paleis altijd smeulen. En hoewel de oplevering van de Stopera (waarbij het Rijk met wel meer dan 10 miljoen over de brug moest komen) feitelijk een hoop oud zeer had moeten opruimen, bleef het Paleis een symbool van nutteloosheid. 
Misschien is de Dam ook niet zo'n ideale plaats om je te vestigen, procentueel gezien bevindt zich hier de grootste concentratie van langdurig lege kantoorruimte in Amsterdam. De laatste poging het Paleis daadwerkelijk te kraken, dateert uit 1991. Het ging om een protestactie tegen de anti-kraakbepaling in de Huisvestingswet. Het plan lekte uit en ook bij het secundaire doel, de Waag, bleek de politie te snel aanwezig te zijn om tot een daadwerkelijke bezetting over te gaan. Deze actie kreeg nagenoeg geen publiciteit. "Image!, image!", zoals de Provo's riepen.
Koopakte 

In het kadaster staat niet alleen geregistreerd wie de eigenaar van een huis is, maar ook hoe hij eraan gekomen is en of er nog verplichtingen op dat huis rusten. Voor deze informatie moet je zoeken in de koopakte. 
Als iemand een huis koopt, moet hij bij de notaris een akte op laten stellen waarin die koop geregeld wordt. De koop is pas officieel als deze akte bij het kadaster is geregistreerd. 
Het komt vaak voor dat twee personen het in principe eens zijn over de koop en verkoop van een huis, maar dat ze nog een aantal zaken moeten regelen. In zo'n geval wordt een voorlopig koopcontract opgesteld. Dat kan bij een notaris gebeuren maar het hoeft niet. Ondanks de naam is zo'n contract wel bindend. De enige manier waarop de partijen onder het contract uit kunnen komen, is als aan één van de ontbindende voorwaarden uit het contract niet voldaan kan worden. Deze voorwaarden moeten uitdrukkelijk in het contract vermeld staan. Meestal gaat het erom of de koper de financiering rond krijgt, of bijvoorbeeld eerst toestemming van de gemeente nodig heeft om in het pand te kunnen gaan wonen. Voorlopige koopcontracten zijn niet openbaar. Je weet dus pas zeker of er sprake is van een verkoop als deze achter de rug is en je het definitieve verkoopcontract bij het kadaster kunt inzien. 
Het definitieve koopcontract, de koopakte, is bij het kadaster op te vragen. Er wordt niet met standaardcontracten gewerkt; ieder contract kan er dus net iets anders uitzien. Vaak staat in plaats van Koopcontract de term Levering of Transport bovenaan; dit betekent gewoon hetzelfde. 

 

Een voorbeeld van een koopakte zie je hierboven. 
 

*1 Deze kolom is ingevuld door medewerkers van het kadaster nadat de notaris de akte heeft ingeleverd. Je vindt hier onder het kopje "dagregister" het "deel" en het "nummer" van de akte. Onder deze aanduiding staat de akte bekend. De akte wordt bewaard door het kadaster in Amsterdam en is daar op 29 augustus 1991 binnengekomen. Als dit veel later is dan de opstelling van de akte moet daar een verklaring voor in de akte staan, anders zit de notaris fout. De overige aantekeningen zijn onbelangrijk. 

*2 De datum waarop en de notaris waardoor de akte is opgesteld. 

*3 De verkoper. In dit geval treedt iemand namens een bank op. Dat hij daar toestemming voor heeft, moet hij bij de notaris bewijzen, daarvoor heeft hij een briefje ('onderhandse akte') van zijn baas bij zich. 

*4 De koper. Ook van deze persoon stelt de notaris vast dat hij zich geïdentificeerd heeft. Gezien het feit dat hij zich directeur noemt en het om een Antilliaanse B.V. gaat, is het aannemelijk (maar niet voor honderd procent zeker!) dat First Violin B.V. gewoon van Snoek zelf is. 

*5 Het te verkopen object wordt beschreven, meestal ook met straatnaam en nummer, maar voor de wet is het kadastrale nummer het belangrijkste. Meestal wordt kort aangegeven hoe de verkoper aan het pand komt. In dit geval heeft First National het op 4 augustus 1965 gekocht. Als je wilt weten van wie, en voor hoeveel, moet je koopakte deel 4219 nummer 124 opvragen. 

*6 "Kwijting" betekent dat de verkoper verklaart dat degene van wie hij het gekocht heeft (in 1965) betaald is en geen vorderingen meer op het pand heeft. 

*7 Met enige ceremonie wordt de koopsom genoemd. Soms staat hier niets of staat er nul. In dat geval heeft de 

verkoper het pand niet weggegeven, maar wilde hij niet dat de prijs in hetkadaster werd genoteerd. Op verzoek kan de notaris in de kopie van de akte die bij het kadaster wordt gedeponeerd de koopprijs weglaten. 

*8 De "bepalingen". Hier kunnen interessante artikelen staan over wat wel en niet met het pand mag gebeuren, en waaraan de nieuwe eigenaar zich ook moet houden. Art. 1 t/m 3 zijn niet van belang. Art. 4 bepaalt dat de koper de overdrachtsbelasting (zes procent van de koopsom) moet betalen. Maar... als je een huis binnen drie maanden weer doorverkoopt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Art. 5 spreekt voor zich. Art. 6, over erfdienstbaarheden, had interessant kunnen zijn; hier had bijvoorbeeld vermeld kunnen staan, dat er geen kantoor in het pand gevestigd mag worden. Art. 7 stelt vast dat de bank nog twee maanden mag blijven. 

*9 Er is geen 'recht tot ontbinding van de koop'. Soms worden deze zaken wel vermeld. Er kan bijvoorbeeld afgesproken worden dat de koop niet doorgaat als de koper van de gemeente geen toestemming krijgt voor een bepaald gebruik van het pand. Meestal staan dat soort ontbindende voorwaarden in een voorlopig koopcontract en wordt een definitief koopcontract pas afgesloten als de koper weet waar hij aan toe is. 

*10 Deze notaris is stipt; hij noemt zelfs het tijdstip (5 voor half 5), waarop de koop gesloten werd. 

*11 Soms komt de gemeente als eerste in aanmerking om een pand te kopen. We spreken dan van een voorkeursrecht. Dat is hier niet het geval. Voorkeursrecht komt meestal voor als de gemeente op de een of andere manier bij de bouw van het pand betrokken was, bijvoorbeeld bij gesubsidieerde koopwoningen.

 
In het bovenstaande voorbeeld (koopakte 785 - 3724) zagen we iemand 7,4 miljoen uitgeven. Kort daarop werden de panden opnieuw doorverkocht. Een reconstructie van de gang van zaken: 
"Prettig zakendoen met u, menneer Snoek. Een borreltje op de goede afloop?" vraagt de bankman. "Nee, sorry, ik heb nog enige zaken af te wikkelen" aldus Snoek. Meester van Wilsum leidt de heer Rosé naar buiten en loopt zijn wachtkamer binnen. Daar zit mevrouw Rixt Welmoet Jansma. "Ik hoop niet dat u heeft hoeven wachten, mevrouw Jansma. Komt u mee naar mijn spreekkamer, de heer Snoek is er al." In de spreekkamer wordt koopakte 785 - 3725 opgesteld. Van Wilsum heeft er niet veel werk aan; Snoek stijgt van koper naar verkoper en mevrouw Jansma, die op blijkt te treden voor Capio Amsterdam Immo B.V., wordt de koper. Om 5 uur is het werk klaar en wordt het contract ondertekend. Er is één klein verschil. De koopprijs is nu 9.875.000 gulden. Bijna 2,5 miljoen duurder dus, en dat in een half uur. Snoek mag zich die dag de bestbetaalde man van Nederland noemen.
Een handeling als boven beschreven wordt ook wel een ABC-transactie genoemd. Het is een schoolvoorbeeld van speculatie. De speculant (in dit geval de heer Snoek) maakt gebruik van zijn kennis: hij weet dat er een partij is die een pand wil kopen en dat er iemand van z'n pand af wil. Een makelaar zou die twee bij elkaar brengen en zo een verkoop rond krijgen. Een speculant springt er zelf tussen om een maximale winst te behalen. Vaak werken speculanten op hun gevoel: ze hebben het idee dat ze een pand veel duurder kunnen verkopen dan waarvoor ze het kunnen krijgen. Dus nemen ze een optie en gaan op zoek naar een koper. Soms zijn ze zo zeker van hun zaak dat ze al een voorlopig koopcontract afsluiten. Als dan blijkt dat de markt inzakt, blijven ze met hun panden zitten en gaan failliet. Dit gebeurde massaal in het begin van de jaren tachtig. Een aantal banken, die de speculanten gesteund hadden, werden in hun val meegesleept en gingen toen ook over de kop. 

Notarissen spelen een belangrijke rol bij onroerend goedtransacties. Officieel zijn ze neutrale figuren, die boven beide partijen staan. In de praktijk komt het echter vaak voor, dat ze belang hebben bij de transacties. Op zich is dat niet verwonderlijk. Neem bijvoorbeeld de transacties op de Herengracht, die in dit hoofdstuk staan beschreven. Deze transacties leverden niet alleen de heer Snoek 2,5 miljoen winst op, de notaris kon in een half uur tijd twee maal honorarium op de transactie opstrijken; bij elkaar zo'n 20.000 gulden. 

Het is moeilijk beschuldigingen tegen notarissen hard te maken. Als er bijvoorbeeld zwart bijbetaald wordt bij een verkoop staat dat vanzelfsprekend niet in het koopcontract. Dubieuze transacties moeten tegenwoordig bij de politie aangemeld worden. In Zaken zijn zaken van H. Ruigrok en P. Storms (1989) verwoordt een Limburgse notaris hoe desondanks bij de verkoop van een pand zwart bijbetaald kan worden: "U zit bij mij en dan zegt u: wij moeten nog even gaan onderhandelen. Dan gaat u met z'n drieën naar de wachtkamer en ik wacht eventjes met het ondertekenen van de akte. Ondertussen regelt u in de wachtkamer de financiën zonder dat ik dat weet en als u terug komt vraag ik of alles in orde is. Wanneer beide partijen bevestigen dat het in orde is, nou dan teken ik de akte." 

Voor informatie over notarissen: 

Koninklijke Notariële Broederschap, Postbus 92827, 2509 JE Den Haag, tel. 070 3307111. 
Notaristelefoon 070 3469393 (maandag t/m vrijdag van 9.00 tot 14.00 uur). 

 

Erfpachtakte 

Als iets in erfpacht is uitgegeven, dan wil dat zeggen dat de eigenaar van de grond het recht om er iets mee te doen aan een ander (rechts-)persoon heeft verpacht. De grondeigenaar houdt natuurlijk graag een vinger in de pap wat betreft het gebruik van de grond. Meestal gaat het om bepalingen met betrekking tot de bestemming. Dit vind je terug in de erfpachtakte, wat eigenlijk een bijzondere vorm van een koopakte is. 
De meeste kans om erfpacht tegen te komen heb je in de grote steden. De gemeentelijke overheden gebruikten het erfpachtstelsel al aan het eind van de negentiende eeuw. Men besefte dat de winst die uit onroerend goed gehaald kon worden maatschappelijk negatieve gevolgen had. Door de grond in eigendom te houden hield de gemeente de eventuele waardestijging binnen de collectieve organisaties en kwam dit ten goede aan de 'gehele' maatschappij. Na afloop van de termijn van de erfpacht vervalt de grond weer aan de gemeente. Ook particulieren maken soms gebruik van deze constructie, vooral met het doel om de eigendomsverhoudingen te vertroebelen. Of dit het geval is, kan je afleiden uit het erfpachtcontract. 
Ook de algemene bepalingen uit het contract kunnen interessant zijn. Dit zijn de regels waar elke erfpachter zich aan moet houden. Hier staat bijvoorbeeld in of er een verbod is om het gebouw te splitsen. Voor woningbouwverenigingen bestaat een aparte algemene bepaling. Je kunt deze ophalen bij de gemeente. 
Dat erfpacht speculatie niet tot staan brengt, laat een affaire in de Nova Zemblastraat te Amsterdam zien. 

De Zweedse speculant S.O.E.1 B.V. heeft Nova Zemblastraat 8-10-12 in erfpacht. De panden werden door haar verhuurd aan een vage stichting, welke de 36 woonruimtes weer doorverhuurde aan argeloze studenten. De stichting verzuimde op een bepaald moment de huur te betalen aan de eigenaar, die dit vervolgens als reden aangreep om te ontruimen. Lege panden leveren nu eenmaal meer op dan panden die verhuurd zijn. 
Zo gezegd, zo gedaan en met een dubieus ontruimingsvonnis werden de pakhuizen eind september 1993 leeggehaald. De onderhuurders voelden zich natuurlijk zwaar genaaid en sommigen lieten het er niet bij zitten. Ze organiseerden een bezettingsactie van de inmiddels door kraakwachten betrokken panden en daarnaast gingen ze op onderzoek uit. Dit leverde nogal merkwaardige informatie op. 
Volgens de legger van Nova Zemblastraat 10 was dit pand voor de ontruiming in eigendom bij woonstichting De Doelen. Het leek er dus op dat de actiegroep haar energie niet op S.O.E.1 B.V. maar op de sociale verhuurder zou moeten richten, zij was immers eigenaar toen de onderhuurders op schandalige wijze ontruimd werden. Om de precieze gang van zaken na te kunnen gaan werd ook de erfpachtakte opgevraagd. Hierin stond een aantal percelen vermeld dat in erfpacht uitgegeven was aan de woonstichting. Onder deze percelen bevond zich inderdaad het op de legger genoemde perceelnummer 849. Maar bij de beschrijving van de adressen in de akte stond Nova Zemblastraat 10 niet vermeld. Erg vreemd. Na verder uitzoekwerk bleek dat nummer 849 toehoorde aan Nova Zemblastraat 14, dat naast de bewuste panden lag. 
De verkeerde registratie in het leggerartikel komt waarschijnlijk voort uit het feit dat nummer 10 vroeger het kadastrale nummer 549 heeft gehad. Een 5 (van 549) en een 8 (van 849) willen wel eens op elkaar lijken. Daar ging dus ons verhaal. De Nova Zembla 8-10-12 bleken toch in bezit te zijn van de Zweedse B.V. en de ontruiming kon niet meer aangevochten worden.
 

Hypotheekakte 

Het kadaster houdt niet alleen bij wie welk onroerend goed bezit en hoe hij daaraan gekomen is, maar ook of daar geld op geleend is. In eerste instantie is dat natuurlijk vooral handig voor mensen die zaken doen met de desbetreffende huizenbezitter; iemand die een kasteel bezit kan wel rijk lijken, maar als daar een gigantische hypotheek op zit, stelt zijn bezit niet zoveel voor. In het hypothekenregister kun je ontdekken wie de geldschieters (of schuldeisers) van een speculant zijn. 
Vanzelfsprekend is de belangrijkste reden om een hypotheek af te sluiten dat de koper niet voldoende geld bezit om de koopsom van een huis in één keer te betalen, maar er kunnen ook andere redenen zijn. Bijvoorbeeld als de officiële eigenaar van het huis een stroman is; de werkelijke eigenaar kan dan via een hypotheek aan deze stroman (liefst via een moeilijk te traceren B.V.) de controle over het huis houden. Een andere mogelijkheid is dat de eigenaar zijn bezit tegen schuldeisers wil afschermen; als zijn schuldeisers het huis laten veilen, wordt eerst de oudste hypotheek afbetaald. Als die door de eigenaar zelf gegeven is en hoger is dan de marktwaarde van het pand, krijgen de schuldeisers geen cent. Of een van bovenstaande voorbeelden het geval is, kun je niet direct uit de hypotheekakte aflezen. Je zult hiervoor meer achtergrondgegevens over de betrokkenen moeten zoeken. 
Financiers als banken, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen maken wanpraktijken van huiseigenaren mogelijk en zijn daardoor ook medeverantwoordelijk. Als je erg veel moeite doet zijn ze hierop aan te spreken. 
Mensen die veel in huizen handelen, krijgen van hun financiers soms een parapluhypotheek. Dit is een hypotheek die voor meerdere panden tegelijk gegeven wordt. In plaats van telkens voor de verschillende panden een aparte hypotheek af te sluiten, wordt er voor meerdere panden een hypotheek gegeven. Veranderingen in het bezit kunnen dan in de marge bij- of afgeschreven worden. De belangrijkste reden voor banken om dit te doen is dat ze hun risico spreiden. Voor onderzoekers zijn dit soort hypotheken erg handig omdat je in één klap een overzicht van (een deel van) het bezit van een eigenaar krijgt. 
Of de eigenaar geld heeft geleend kun je achterhalen door het adres aan de baliemedewerker van het kadaster te geven. Deze zoekt het kadastraal nummer op, typt dat in op de computer en krijgt de eventuele nummers van de hypotheken op het beeldscherm. Je kunt op het scherm meekijken en er ook een kopietje van vragen (kopen). Zo'n kopietje van een 'overzicht van inschrijvingen' zie je hierbij. 

 
 

*1 "Inschrijvingen gefiatteerd TM" betekent dat de gegevens tot de aangegeven datum zijn bijgewerkt. 

*2 De "Kadastrale aanduiding" is het officiële nummer van het perceel (dus niet het huisnummer, zie eerder in dit hoofdstuk). 

*3 Onder "Reg."staat een 3 of een 4. Een 3 staat voor hypotheekakte en een 4 voor koopakte. 

*4 "Deel nr." is het nummer van de hypotheekakte, dat is ook het nummer waaronder de baliemedewerker de akte opzoekt in een ordner of boek. 

*5 Bij "Ingeschr." vind je de datum waarop de hypotheekakte in het register is opgenomen, ook de tijd staat hier soms achter vermeld. Achter de eerste twee hypotheken staan geen data. Waarschijnlijk zijn die aktes geregistreerd toen het Rijkskadaster nog niet geautomatiseerd was. 

*6 "Doorgehaald" is belangrijk. Als een hypotheek is doorgehaald is deze in de meeste gevallen afgelost. Ook kan bij onteigening van het pand de hypotheek doorgehaald worden. Helaas wordt vaak verzuimd de doorhaling van een hypotheek door te geven. Er zijn zelfs gevallen bekend van hypotheken die al 75 jaar uitstaan en niet doorgehaald zijn.

Dit komt omdat degene die het geld verstrekt heeft hiervoor (op verzoek van de geldlener) een notaris aan het werk moet zetten. Dit wordt vaak nagelaten. 

*7 "Soort belasting" slaat niet op de fiscus. Belasting is de verplichting die men is aangegaan. Op deze kopie staat vier maal hypotheek, dat komt ook het meeste voor. Er kan ook 'beslag', 'cessie' of 'retro-cessie' onder staan. Beslagen zijn een ingewikkeld verhaal, verderop in dit hoofdstuk zal hier nadere aandacht aan besteed worden.  

Cessie wil zeggen dat persoon A, om een huis te kopen, geld leent van B. B neemt het huis als onderpand voor de lening aan A. B wil echter ook geld lenen en gaat naar een derde persoon, C. Persoon B leent geld van persoon C. B geeft aan C zijn hypotheek op het huis als onderpand voor de lening. Nu heeft B dus een schuld aan C. De aanspraak op de terugbetaling van de lening van A verschuift nu van B naar C. Dit heet cessie.  

Van retro-cessieis sprake als Persoon B het geld terugbetaalt aan C, krijgt B het huis weer terug als onderpand. Speculanten maken vaak gebruik van deze methode. Als een persoon met verschillende B.V.'s werkt kan hij er financiële verhoudingen aardig mee verdoezelen.

Uit het overzicht van inschrijvingen kies je de hypotheek die je wilt inzien. De baliemedewerker haalt dan de ordner op waar deze inzit. Schrik niet als je de hypotheekakte inziet. Het staat vol met juristentaal als: "onherroepelijk gemachtigd", "ten einde uit te verhalen", "tot zekerheid als voormeld bij voormelde akte" etc. 
Officieel heet een hypotheekakte een 'borderel van inschrijving'. Belangrijk in dergelijke officiële stukken is het verschil tussen de hypotheekgever en de hypotheeknemer. De hypotheekgever leent geld met het huis als onderpand. De hypotheekgever geeft het "recht van hypotheek" aan de hypotheeknemer. De hypotheeknemer is degene die het geld uitleent en daarmee aanspraak op het pand kan maken. Verwarrend is dat er in de spreektaal gezegd wordt "Hij heeft een hypotheek op zijn huis genomen". Dat is dus eigenlijk onjuist; hij heeft een hypotheek gegeven. Een voorbeeld van een hypotheekakte zie je hieronder

 
 

*1 Rechtsboven staat het nummer van de hypotheekakte.  

*2 Onderaan de akte (op de eerste pagina) zie je twee vakken: "geheel doorgehaald" en "aantekeningen en gedeeltelijke doorhalingen". In het eerste vak wordt, als de hypotheek is afgelost, een datum en een paraaf gezet. De hypotheek is dan 'doorgehaald'. 

*3 Het tweede vak wordt gebruikt voor de vermelding van 'gedeeltelijke doorhalingen'. Hier worden, in het geval van hypotheken over meerdere panden, de nummers van de panden genoteerd die niet meer onder de hypotheek vallen. (En dus zeer waarschijnlijk verkocht zijn). 

*4 "Ten behoeve van de ..." duidt op de bank of verzekeringsmaatschappij die het geld uitleent en het pand als onderpand neemt, dus de hypotheeknemer of schuldeiser. 

*5 "Ten laste van ..." is de hypotheekgever; degene die het geld leent, de schuldenaar. In de hypotheekakte worden de hypotheeknemer en de hypotheekgever respectievelijk schuldeiser en schuldenaar genoemd. Voor het gemak doen wij dat nu ook. Achter de naam van de schuldenaar staan zijn woonadres, gehuwde staat en geboortedatum vermeld en vaak staat ook zijn beroep genoteerd. Deze gegevens worden aan de hand van bijvoorbeeld een paspoort gecontroleerd. Het is strafbaar om valse informatie aan een notaris te geven. Als een notaris vermoedt dat de informatie onjuist is, is hij verplicht dit na te trekken. 

*6 In de derde alinea van deze akte vind je de datum waarop de hypotheekakte is afgesloten en de notaris die de akte heeft opgesteld. 

*7 De "hoofdsom" is het bedrag van de hypotheek, de lening dus. Dit wordt ook 

wel de 'hypotheeksom' genoemd. Van dit bedrag krijgt de notaris een bepaald percentage voor zijn diensten. 

*8 De "looptijd" is de tijd waarin het geleende bedrag terugbetaald moet worden. Normaal is dat dertig jaar. Hoe korter de looptijd, hoe groter de kans is dat het de bedoeling is het pand weer snel door te verkopen.  

*9 Onder de looptijd is in deze akte "het rentepercentage" genoteerd. Dit kan zowel in een geldbedrag worden beschreven als in procenten. 

*10 "Algemene Bepalingen van Zekerheidsstelling" zijn beperkingen die de schuldenaar worden opgelegd. Deze noemt men ook wel 'Bijzondere Voorwaarden'. Hieronder staan een aantal voorwaarden genoemd waaraan de schuldenaar moet voldoen. Die kunnen onder andere zijn dat de schuldenaar niet zonder toestemming van de bank (de schuldeiser) mag verhuren of verbouwen, dat bij schade de verzekering aan de bank uitbetaalt, of dat indien de hypotheek niet afgelost kan worden het pand geveild wordt door de bank. Hierbij wordt er vaak naar een aantal artikelen van het Burgerlijk Wetboek verwezen. Belangrijk zijn artikel 1230, 1223 van het Oud Burgerlijk Wetboek en artikel 263, 268 en 235 uit boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek. Deze artikelen hebben betrekking op het huurbeding. 

*11 "Onderpand" spreekt voor zich, dit is een beschrijving van het betreffende pand. Het onderpand kan, zoals we al eerder schreven, uit meerdere huizen bestaan.  

*12 Bij een dergelijke parapluhypotheek staan de kadastrale nummers van de panden genoteerd in de marge onder het kopje "Sectie" en "Nummer". Hier kunnen ook panden aan de hypotheek 'toegevoegd' worden.

In hypotheekaktes wordt vaak verwezen naar artikel 264 van het Burgelijk Wetboek. (In aktes die zijn afgesloten voor 1992 wordt verwezen naar artikel 1223 van het Burgelijk Wetboek.) Hierin staan een aantal voorwaarden waaraan de hypotheekgever (schuldenaar) moet voldoen. In feite zijn dit een aantal beperkingen die hem/haar zijn opgelegd. De bedoeling hiervan is dat als de hypotheekgever zijn aflossingen niet nakomt het betreffende pand verkocht kan worden zonder dat het in waarde daalt. Vaak staan die beperkingen in de hypotheekakte zelf beschreven, maar soms wordt er alleen verwezen naar dit artikel. Het huurbeding houdt eigenlijk vier beperkingen in; de hypotheekgever mag het pand niet verhuren of verpachten zonder toestemming van de hypotheeknemer, zelfs niet tijdelijk, de huur of pacht van het pand mag niet via vooruitbetaling voldaan worden en het pand mag niet via-via, of door anderen verhuurd worden. De beperkingen die aan de hypotheekgever worden opgelegd, worden vaak niet nageleefd omdat het pand in feite niet verhuurd kan worden, de eigenaar kan er alleen zelf in wonen. Het beding kan worden ingeroepen door de hypotheeknemer of de veilingverkoper.

 

Op een huis kunnen meerdere hypotheken rusten. Let dus op of het om een eerste, tweede, of derde hypotheek gaat. Dit kan bovenaan de akte vermeld staan of in de buurt van de hoofdsom of elders. Een tweede hypotheek is een aparte lening naast de (eerste) hypotheek. Bij tweede of derde hypotheken staat ook altijd vermeld dat er al een (eerste) hypotheek op het pand rust. Een tweede hypotheek kan gegeven worden als de waarde van het onderpand groter is dan de uitstaande hypotheek. Die waarde wordt overwaarde genoemd. Door op die overwaarde een hypotheek te geven maakt men het bedrag in feite contant. Als iemand een 'goede relatie' met de bank heeft dan geeft deze vaak een tweede hypotheek op basis van vertrouwen. Speculanten die op prijsopdrijving gokken, worden vaak geholpen door de bank die een tweede hypotheek geeft boven de marktwaarde van het huis. Dit is natuurlijk een gok, als het niet lukt het huis met een forse prijsstijging te verkopen, zit de speculant klem. Als de bank veel van dit soort praktijken uithaalt, loopt zij grote risico's. Als de speculant failliet gaat verliest de bank veel geld. 
Let ook op of er ergens 'hypotheek', 'hypotheek tot' of 'krediet' staat. Als er hypotheek staat betekent dat dat het volle bedrag is opgenomen. Als er 'hypotheek tot' of 'krediet' staat hoeft niet het volle bedrag geleend te zijn Bij 'hypotheek tot' of 'krediet' staat het maximale bedrag dat geleend kan worden. 

Wat kun je nu met de informatie uit het hypothekenregister? In het volgende voorbeeld kun je lezen hoe de hypotheekakte die je net hebt doorgelezen voor de nodige schandalen zorgde. 

In de Dahliastaat in Utrecht woonde sinds het voorjaar van 1990 een aantal studenten. Zij waren aan deze woonruimte gekomen via het kamerbureau De Molenwiek. Het pand Dahliastraat 1 leek eigendom van Sturent B.V. te zijn. Om de woonruimte te betrekken moesten de studenten anderhalf jaar huur vooruit betalen. In Utrecht is woonruimte schaars, dus de studenten stemden hiermee in. De huur moest worden overgemaakt op een rekeningnummer van de amro-bank in Bilthoven ten name van Stichting Hippokrates. Deze stichting was evenals de eerdergenoemde Sturent B.V. in 1988 door Eveline Graafmans opgericht. 
Zes maanden nadat de studenten in het pand waren komen wonen, ontvingen ze een brief van A. van de Poll B.V., ondertekend door C. Artinian. In deze brief werd hen verzocht de huur voortaan over te maken op een rekeningnummer van de Bondspaarbank ten name van Beheer Hilversum; de huurbetalingen moesten niet meer aan E. Graafmans of Sturent B.V. gedaan worden. Tevens werd er in de brief vermeld dat de eigenaar A. van de Poll B.V. had gemachtigd en dat Sturent B.V. elke bevoegdheid was ontnomen namens de eigenaar op te treden. 
Het pand op de Dahliastraat was blijkbaar verkocht. Toen we bij het kadaster vroegen wie de eigenaar van het pand was, bleek dat Graafmans het pand aan de studenten had verhuurd terwijl het haar eigendom (nog) niet was. Sturent B.V. kocht namelijk het pand pas op 24 september 1990 van G. Vreda en wel voor een bedrag van 55.000 gulden. Diezelfde dag verkocht Sturent B.V. het pand door aan J.G.H. Lubbers, ook voor 55.000 gulden. Een dag later, 25 september 1990, werd het pand weer verkocht aan ene M. Akar. De koopsom was nu beduidend hoger: 81.000 gulden. Het pand was dus binnen 24 uur drie keer van eigenaar gewisseld. 
Sturent B.V. verkocht het pand aan de Dahliastraat als zijnde "vrij van huur en onbewoond". Nogal vreemd, want het pand werd bewoond door studenten die hun huur anderhalf jaar vooruitbetaald hadden. In de hypotheekakte stond het adres van de huidige eigenaar, Akar. Toen er naar dat adres gebeld werd kwam meneer Akar niet aan de lijn, maar ene Bongers. Hij wist van niets, kende geen Akar en wist helemaal niets van de koop af. Omdat het strafbaar is valse informatie aan een notaris te verstrekken gingen we naar de notaris die de akte had opgesteld. Als een notaris een vermoeden heeft dat er valse informatie wordt verstrekt dient hij dit na te trekken. De notaris, F.E.M. Herreburg, wilde geen commentaar leveren, hij beriep zich op zijn beroepsgeheim. Als we meer informatie wilden moesten we naar de partijen gaan die de akte hebben ondertekend: de NMB te Harderwijk of de heer Akar. Maar zoals gezegd: de heer Akar was onvindbaar. Korte tijd later bracht een artikel in het NRC Handelsblad enige opheldering. 
 

"Politie Utrecht stuit op fraude met hypotheken" 

"De politie van Utrecht heeft de afgelopen maanden drie personen aangehouden die worden verdacht van hypotheekfraude. Hierbij is de Nederlandse Middenstandsbank (nmb) voor ongeveer een miljoen gulden benadeeld."  

(...) 

"De medisch studente E.G. leidt sinds 1988 het kamerverhuurbedrijf Sturent B.V. dat een omstreden rol speelt op de Utrechtse Kamermarkt. Aanvankelijk werden ouders van de kamerhuurders bankgaranties gevraagd die konden oplopen tot meer dan 20.000 gulden, ofschoon de panden (zo'n dertig in totaal) meestal in slechte staat verkeerden. De activiteiten van G. stuitten op verzet van de gemeente omdat de woonruimteverordening werd overtreden. 

Eind 1990 droeg zij het juridisch eigendom van een aantal panden over aan allochtonen, die via het adviesbureau van A. werden geleverd. Tegenover huurders verklaarde G. dat dat nodig was om de controle van de gemeente te ontduiken. Op basis van vervalste werkgeversverklaringen en taxatierapporten kregen de stromannen vervolgens veel te hoge hypotheken bij een nmb-kantoor in Harderwijk. De verantwoordelijke werknemer bij de bank heeft na ontdekking van de affaire, vorig jaar juli, ontslag genomen." 

(Uit: NRC Handelsblad, 8 - 1 - 1992) 

 

Het pand op de Dahliastraat was niet het enige pand waarmee Graafmans heeft gerommeld. In augustus en september 1990 verkocht zij binnen drie weken acht panden. De kopers van deze panden hadden twee dingen gemeen; ze waren allen buitenlanders en ze werden alle acht vertegenwoordigd door de heer Artinian van het juridisch vertaalbureau A. Van de Poll B.V. En het verhaal is hiermee nog niet uit. Na de verkoop kwam het economisch eigendom weer in handen van Graafmans, terwijl de buitenlanders juridisch eigenaar bleven. Zij bleven daarmee verantwoordelijk voor het onderhoud. Niet erg prettig voor de bewoners. Omdat de juridische eigenaren onvindbaar waren, kunnen zij niets ondernemen tegen de slechte staat waarin hun panden zich bevinden. 
Deze situatie heeft nog een bijkomstig voordeel voor Graafmans; omdat alleen de economische overdracht heeft plaatsgevonden, blijft het pand formeel eigendom van de vorige eigenaar. Zo omzeilt zij de overdrachtsbelasting. 
Het pand op de Dahliastraat is trouwens nu van C. Streng. Graafmans heeft de meeste panden in Utrecht van de hand gedaan en opereert nu op dezelfde wijze in Arnhem.

 

Uitgestelde levering 

Zoals boven beschreven werd, kan het dus voorkomen dat een pand twee soorten eigenaren kent, een juridische en een economische. De juridische eigenaar is de (rechts)persoon op wiens naam het huis bij het kadaster ingeschreven staat. Deze is juridisch gezien verantwoordelijk voor het pand, hij moet er onder andere belasting over betalen en is aansprakelijk voor eventuele schade, bijvoorbeeld als iemand een deel van de gevel op zijn kop krijgt. De economische eigenaar is degene die financieel gezien het huis bezit. Dit kan bijvoorbeeld de persoon zijn die al wel een koopovereenkomst met de juridisch eigenaar heeft, maar aan wie het huis nog niet is opgeleverd. Het kan ook voorkomen dat een hypotheekverstrekker het economisch eigendom van een pand in handen krijgt, bijvoorbeeld als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. 
Een situatie waarbij er sprake is van een verschillende economisch en juridisch eigenaar is wanneer een voorlopig koopcontract is afgesloten. Zoals we eerder al opmerkten is de term 'voorlopig' bedrieglijk want de koper kan alleen nog onder een voorlopig koopcontract uitkomen als hij zich op een van de in het voorlopig koopcontract omschreven ontbindende voorwaarden kan beroepen. De voorwaarden betreffen meestal de financiering, het verkrijgen van een woonruimtevergunning en soms bodemvervuiling of de bouwkundige staat van het pand. Bij het tekenen van het voorlopig koopkontrakt heeft de koper meestal al een deel van koopsom betaald. In de meeste gevallen wordt enige weken of maanden na het tekenen van het voorlopig koopcontract het definitieve koopcontract getekend, waarbij de rest van het geld betaald wordt en het eigendom wordt overgeschreven naar de nieuwe eigenaar, zodat deze nu ook de juridisch eigenaar is. Het definitieve koopcontract moet door een notaris worden opgesteld en wordt bij het kadaster gedeponeerd. 
Om belastingtechnische of juridische redenen kan het soms handig zijn om te wachten met de werkelijke overdracht. Het is in het verleden ook voorgekomen dat de koper op naam van de oude eigenaar juridische procedures tegen de bewoners aanspande. Ook kan het zijn dat de koop voor de koper of de verkoper beter in een ander boekjaar kan vallen of dat men wil wachten tot een bepaalde huurovereenkomst is afgelopen. In de meeste gevallen wordt de koopsom al vast betaald of wordt er een vordering van de nieuwe op de oude eigenaar vastgesteld. Bij zo'n uitgestelde levering wordt er meestal wel een koopcontract opgesteld met wat meer voorwaarden dan een normaal voorlopig koopcontract, zoals de termijn waarop de overdracht echt wordt geregeld en de economische en juridische aspecten. 
Jammer genoeg is zo'n uitgebreid voorlopig koopcontract, officieel een 'contract van economische levering', niet openbaar (evenmin als een gewoon voorlopig koopcontract) en zijn alleen de verkoper en de koper en soms de makelaar bekend met de inhoud. Soms komt er ook nog een notaris aan te pas maar deze heeft zijn beroepsgeheim. Als er vermoedens bestaan over een uitgestelde levering kun je natuurlijk de oude eigenaar of zijn makelaar opbellen. En als de eigenaar steeds met dezelfde notaris werkt kun je het ook bij deze proberen. 
Een andere mogelijkheid om een uitgestelde levering te achterhalen is het hypothekenregister. Omdat er in de meeste gevallen al geld betaald is maar het eigendom nog niet is overgeschreven, wil de nieuwe eigenaar graag enige zekerheid hebben dat hij z'n geld niet kwijt is. Juridisch gesproken kan hij namelijk geen recht op het pand doen gelden. Een veel gebruikte constructie is dat de oude eigenaar aan de nieuwe eigenaar het recht van hypotheek geeft; de nieuwe eigenaar leent geld met het pand als onderpand voor de lening. Om iets aan zo'n overeenkomst te hebben moet deze echter wel bij het hypothekenregister worden gedeponeerd. En... het hypothekenregister is openbaar zodat iedereen de akte kan inzien. 
Het kan echter nog ingewikkelder (en dit komt ook vrij veel voor): want waarom zou de koper zelf geld op tafel leggen als hij het ook kan lenen? In dat geval dienen de huizen als onderpand voor een hypotheek, verstrekt door een bank. In zo'n hypotheekakte kom je dan, behalve de hypotheekgever (de nieuwe eigenaar) en de hypotheeknemer (de bank), ook de onderzetter tegen, dit is de oude eigenaar. In de akte wordt ook vermeld hoe het met de koop is geregeld. Bijna altijd cedeert de onderzetter aan de bank de rechten op het onroerend goed, met name de uitkeringen van de brandverzekering. Dit betekent dat in plaats van de juridische eigenaar de bank de uitkeringen van de brandverzekering krijgt. 

 

In de voorzomer van 1984 kreeg het spok bezoek van enkele winkeliers uit de winkelgalerij in de Amsterdamse Raadhuisstraat. Deze winkelgalerij is aan het eind van de vorige eeuw gebouwd door verzekeringsmaatschappij De Utrecht en heeft internationale bekendheid verkregen vanwege de Provo-rookbom die vanuit deze galerij in de trouwstoet van Beatrix en Claus is gegooid. 
Ongure types bezochten de winkeliers. Zij dreigden met huuropzeggingen en huurverhogingen en beweerden namens de eigenaar te spreken. Het vermoeden dat de panden verkocht waren was gerechtvaardigd, maar volgens het kadaster was de winkelgalerij nog steeds van De Utrecht. Navraag bij De Utrecht zelf leverde niets op. 
Toch moest er iets aan de hand zijn. Inzage in het hypothekenregister maakte alles duidelijk: op 1 mei 1984 was de galerij door De Utrecht verkocht aan N.P.J. Sandmann, die hiervoor een krediet van maximaal 4 miljoen gulden van de Landbouwbank (onderdeel van Crédit Lyonnais Nederland) had gekregen. Op de tweede bladzijde van de akte werd verwezen naar een onderhandse akte, waarin het economische eigendom van de galerij werd overgedragen. Pas anderhalf jaar na deze overeenkomst werd ook het juridische eigendom overgeschreven (1 november 1985). 
De heer Sandmann heeft een niet geheel onbesproken leven achter de rug met onder andere knokploegen, illegale sloop en intimidaties van huurders. Een deel van zijn zakelijke belangen is op de Nederlandse Antillen ondergebracht. De truc van Sandmann om zich achter De Utrecht te verschuilen was mislukt en zijn acties liepen spaak op een volhardende houding van de winkeliers, die nu ook wisten wat voor vlees ze in de kuip hadden. 

Beslag 

Als meneer A geld eist van B en deze niet wil betalen, kan A via een beslag op een pand van B zijn rechten vast laten leggen. Beslagen worden, net als hypotheken, in het hypothekenregister van het kadaster geregistreerd. Voor het kadaster maakt het namelijk niet uit of B zijn bezit vrijwillig in onderpand geeft (hypotheek) of dat hij gedwongen wordt dit te doen (beslag). 
Er zijn twee soorten beslagen. Conservatoir beslag (komt van conserveren, net als de blikjes) wil zeggen dat een schuldeiser zijn vordering vastgelegd wil zien, met een huis als onderpand. Zo'n beslag kan jaren blijven liggen. 
Executoriaal beslag wil zeggen dat de schuldeiser geld wil zien, nu en onmiddellijk. Als er niet alsnog betaald wordt, wordt het huis geveild en de schuldeiser van de opbrengst betaald. 
Beslagen geven je een blik in de financiële situatie van een persoon. Soms is er zelfs beslag gelegd op het gehele huizenbezit van iemand. Dit staat dan in de akte aangegeven. Daarnaast is het natuurlijk ook altijd zinvol om met een schuldeiser contact op te nemen. Het kan je informatie over de achtergronden van het beslag opleveren en misschien zelfs een bondgenoot. 

We vragen bij het kadaster naar het beslag op Weteringstraat 28. De juffrouw achter de balie zoekt het kadastrale nummer op (nr. I 9948 A-1) en vraagt de hypotheekgegevens aan. Hmm... geen beslag, wel een hypotheek en een vervallen hypotheek. Dit klopt, want Weteringstraat 28 is gesplitst in twee appartementen. De kadastermedewerkster heeft dat eerder door dan wij en zoekt bij I 9948 A-2. Bingo, drie beslagen en een hypotheek. Daarvan tonen we het laatste beslag, nr. 7905-37, dat op 6-9-'91 om 12.20 bij het kadaster binnenkwam.
 
*1 Een beslag wordt gelegd door een deurwaarder, in dit geval Paul Bijvank, die voor de belastingen werkt. 

*2 De procureur, een advocaat; degene die de veiling regelt als er niet betaald wordt. 

*3 Het slachtoffer; degene op wiens bezittingen beslag wordt gelegd. 

*4 De reden van beslag; vaak staat hier een bedrag bij. In dit geval niet, maar wel wordt meegedeeld dat de reden van beslag gelegen is in het niet betalen van inkomstenbelasting en premieheffing. Meestal staat niet in een beslag vermeld waarom de schuld is ontstaan.  

Let op de datum van het dwangbevel, dezelfde dag dat Bruinsma overleden is. Zou hij gestorven zijn aan een hartaanval toen hij de aanslag zag? Het duurde overigens meer dan twee maanden voordat dit beslag geregistreerd werd. 

*5 Het pand waar beslag op werd gelegd. De deurwaarder heeft hier een foutje gemaakt, het kadastrale nummer klopt wel, maar Weteringschans 28 is

een heel ander pand dan Weteringstraat 28. 

*6 Deurwaarderskosten; deze worden altijd vermeld. 

Naast en onder de tekst is ruimte voor aantekeningen. De kolom naast de tekst begint met het nummer van het beslag, 7905-37. Daarna volgen enkele niet zo belangrijke mededelingen, tenzij je het interessant vindt om te weten wanneer het beslag bij het kadaster binnenkwam. 

Belangrijker is het onder "kadastrale aanduiding" met in pen ingevulde nummer I 9948 A-2. Net als bij een hypotheek kan een beslag op meerdere panden tegelijk liggen. Er staan dan meerdere nummers in het procesverbaal. Wordt het beslag gedeeltelijk opgeheven dan worden de nummers, van de panden waar het beslag niet meer op ligt, doorgestreept. Bij het kadaster heet dat een 'doorhaling'. Deze informatie vind je onderin. 

Als het vakje "geheel doorgehaald" linksonder is ingevuld, is het beslag vervallen, bijvoorbeeld omdat de schuld is afgelost.

 
Weteringstraat 28 is overigens niet zo maar het adres van iemand die een probleempje met de belasting heeft. Weteringstraat 28 is een bekend adres voor het spok. In het begin van de jaren tachtig zaten hier een aantal B.V.'s van de speculant Jurgen Steinke. Deze had in de jaren zestig zijn fortuin gemaakt met de verkoop van de bekende ijzeren boekenrekjes voor in de studeerkamer. Met dat geld trachtte hij in 1975 het Krasnapolsky hotel over te nemen. Dit mislukte, hoewel de directie zich in heel wat bochten moest wringen om het hotel te beschermen. Hij speculeerde verder door met huizen en was in 1981 een van de eerste grote speculanten die zijn B.V.'s failliet zag gaan en een miljoenenschuld achterliet. (Het spok kocht bij de faillissementsveiling een deel van zijn kantoorinventaris, die we nog steeds gebruiken. Het is wat versleten geraakt, giften voor vervanging zijn welkom op giro 111441.) 
Rond 1988 kwam Steinke weer in het nieuws toen hij, met hulp van onder andere Zweedse financiers, een parkeergarage bij het Centraal Station en aansluitend de verbouwing van het Victoria hotel realiseerde. Mede dankzij zijn financiële wanconstructies ging het hotel vier jaar later failliet. Steinke trok zich op tijd terug en is tegenwoordig als Amlyn B.V. een gerespecteerd projectontwikkelaar. 
De Weteringstraat bleef ondertussen in dubieuze handen. Na een verbouwing werd het gekocht door Klaas Bruinsma, handelaar in hasj. De Bruinsma-organisatie, boeiend beschreven in het boek De Dominee van Bart Middelburg, was een van de eerste Nederlandse organisaties die van de Centrale Recherche Informatiedienst (cri) het keurmerk "maffia-achtige organisatie" kreeg. Dit hield onder andere in dat het bedrijf beschikte over een moordcommando (er staan tientallen moorden op naam van de organisatie) en een afdeling om drugsgeld wit te wassen, compleet met corrupte advocaten en notarissen. 
Op 27 juni 1991 werd Bruinsma zelf vermoord, vermoedelijk in opdracht van een andere maffia-achtige organisatie. De Belastingdienst reageerde dit keer snel. Nog dezelfde dag werd op zoveel mogelijk bezittingen van Bruinsma beslag gelegd. In de eerste vijftien jaar van zijn carrière werd Bruinsma nog nauwelijks lastig gevallen door de fiscus. In 1988 wist hij ze nog wijs te maken dat z'n inkomen ongeveer op een ton lag. Het jaar daarna begon de Belastingdienst pas serieus te speuren en kwam uiteindelijk uit op een inkomen van ongeveer 30 miljoen in 1989 (verdiend aan drugshandel, speculatie en aanverwante zaken). Na zijn dood volgde een navordering van ƒ18.437.373,- alleen al over 1989. Dit beslag is er een uitvloeisel van. De veiling van dit pand zal de fiscus waarschijnlijk geen cent opleveren, want tijdens ons onderzoek bleken er nog twee beslagen en een hypotheek op te liggen die ouder waren en dus eerst betaald moeten worden. 
 
Veiling 

Een schuldeiser of de curator van een failliete eigenaar kan een pand op de veiling gooien. Hypotheeknemers en beslagleggers zijn de meest voorkomende schuldeisers. Een eigenaar kan overigens ook vrijwillig een pand laten veilen, bijvoorbeeld wanneer hij geld nodig heeft. 
Veilingen kunnen overal plaatsvinden, de notaris bepaalt de meest geschikte locatie. Dat kan bijvoorbeeld een hotel zijn of een café, maar ook het kantoor van de notaris of het te veilen pand. In Amsterdam worden echter alle veilingen van onroerend goed op een vaste plaats gehouden. Sinds de koepelkerk van het Sonesta hotel aan het Amsterdamse Singel in de winter van '93 afbrandde, vinden de veilingen in de Rode Hoed aan de Keizersgracht plaats. Deze evenementen worden al 132 jaar georganiseerd door de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling B.V. (eaogv). De panden die geveild gaan worden staan altijd een week vantevoren aangekondigd in Het Parool. Ook worden er veilingbiljetten aan de te veilen panden gehangen. Het is zeer confronterend als je wakker wordt gemaakt door een bouwvakker die zo'n bord op je pand timmert. Op dat moment is het, hoewel verboden, het slimste om deze borden nog dezelfde minuut van je gevel te halen. Hoe meer mensen weten dat je huis te koop is, hoe drukker het zal zijn in de Rode Hoed. 
De donderdag voor de veiling is het gehele programma op te halen bij de eaogv, Frans van Mierisstraat 59 in Amsterdam. In dit boekje staat veel informatie over de panden zoals de zakelijke rechten die er op liggen zoals erfpacht, of het verhuurd is en wat daarvan de opbrengsten per jaar zijn, hoeveel de onroerend goed-belasting is, enzovoort. Soms staat erbij dat het pand "zonder toestemming van de eigenaar in gebruik is door derden", gekraakt dus. 
Wat je uit deze publicaties ook kunt halen is de naam van de makelaar die jouw huis wil verkopen. Als je tegen de (executoriale of vrijwillige) veiling bent omdat jouw woongenot er ernstig door verstoord wordt, kun je deze makelaar laten weten dat je z'n plannen niet geheel op prijs stelt en dat je je pand niet zomaar verlaat. Breng je dit duidelijk naar voren (voor en tijdens de veiling) dan zal dit al enkele potentiele kopers afschrikken. 

Maandag 18:00 uur Rode Hoed... 

Eén of twee keer per maand begint stipt om 18:00 uur de veilingmeester met z'n kunsten. De veilingen zijn openbaar, al kan het gebeuren dat er naar je paspoort gevraagd wordt. De zaal zit stampvol met stropdassen en mantelpakjes die je allemaal even vreemd aankijken als je binnen komt wandelen. Er is een mogelijkheid dat jouw pand plotseling niet op de veiling staat. De veilingmeester begint dan ook met het vermelden welke panden van het programma zijn geschrapt. Hierbij gaat het meestal om panden die voor de veiling al onderhands verkocht zijn of waarop (goede) biedingen zijn geweest. In het geval van een vrijwillige verkoping kan de eigenaar natuurlijk altijd nog z'n pand van de veiling halen. Als jouw huis executoriaal geveild zou worden en er zijn onderhandse biedingen gedaan dan gaat de veiling in dit geval niet door en gaat de zaak naar de rechter-commissaris. Deze moet beslissen of het geboden bedrag genoeg is om alle schuldeisers af te betalen. Gaat deze niet akkoord dan staat jouw huis even later weer op de veiling, het moet immers zoveel mogelijk geld opbrengen. 
Op het moment dat je stulpje wel wordt geveild noemt de veilingmeester eerst het minimumbedrag waarvoor het verkocht zou kunnen worden, zeg ƒ500.000,-. Daarna gaat het stapsgewijs omhoog tot bijvoorbeeld ƒ600.000,-. Op dit moment is het pand nog niet verkocht, er komt namelijk nog een ronde, de afmijning. Hierbij noemt de afslager een bedrag van bijvoorbeeld ƒ100.000,-. Dit is een bedrag dat bovenop het hoogste bod uit de eerste ronde komt. Dit keer gaat alles precies andersom, er wordt een steeds lager bedrag genoemd totdat iemand "mijn" roept. Als er bijvoorbeeld bij ƒ1,- wordt afgemijnd dan wordt het pand verkocht voor ƒ600.001,-. Omdat in dit geval het hoogste bedrag geboden is tijdens de afmijning, krijgt de hoogste bieder uit de eerste ronde de plokpenning, dat is meestal een vast bedrag of een bepaald percentage van de koopsom (bijvoorbeeld 1 procent). Dit is een premie voor degene die de prijs van het pand heeft opgedreven. Op deze manier verdienen sommige speculanten een aardig zakcentje, het loopt alleen mis als er tijdens de tweede ronde niet hoger wordt geboden, dan zit je eraan vast. Bij een vrijwillige verkoping kan het voorkomen dat de eigenaar niet akkoord gaat met het geboden bedrag, dan 'gunt' hij niet en gaat de koop niet door. 
Al met al blijft een veiling een zaak waar je weinig tegen kunt doen en zodoende ook zeer frustrerend. Er wordt gespeeld met je huis terwijl je niet meer kunt doen dan toekijken en een paar weken later bij het kadaster nagaan wie de nieuwe eigenaar van jouw pand is geworden.

 

Gemeentekadaster 

Behalve bij het Rijkskadaster kun je ook informatie over de huiseigenaar krijgen bij het gemeentekadaster. Het gemeentekadaster houdt voor allerlei diensten bij wie wat bezit, onder andere met het oog op de heffing van gemeentelijke belastingen. De adressen van de eigenaren kloppen over het algemeen beter dan bij het Rijkskadaster. Logisch, want de aanslagen moeten op het juiste adres worden bezorgd. In Amsterdam is het gemeentekadaster openbaar. Dat is overigens niet in alle gemeentes zo. Het gemeentekadaster in Amsterdam is goedkoper dan het Rijkskadaster, je betaalt hier zeven gulden voor een legger. Onze ervaring met kleinere gemeentes is dat je soms zelfs gratis telefonische informatie kunt krijgen. 

In dit boek zie je twee leggers uit het gemeentekadaster. 

 
 

*1 Bovenaan staat "raadplegen belastingplichtige", dat is de eigenaar van het pand. 

*2 Achter "perceel" staat het kadastrale nummer aangegeven. 

De eerste legger betreft het appartement 

in het sousterrain en de begane grond.Dat kun je in dit geval zien aan het adres van de eigenaar. 

*3 Achter "object" vindt je het adres waar je om hebt gevraagd. Op de eerste legger gaat het om Weteringsstraat 28, 1 hoog. 

 
Omdat wij al een vermoeden hadden wie de eigenaar zou kunnen zijn, begrepen we er weinig van; we hadden immers een andere naam verwacht. Niet Levisson, maar Houtman. Na een extra controle van de gegevens bleek het kadastrale nummer niet overeen te komen met onze informatie. We moesten nummer 09948A 0002 hebben en hadden nu een legger van 09948A 0001. Een klein maar erg belangrijk verschil. De volgende dag zijn we naar het gemeentekadaster teruggegaan en hebben verder gevraagd. De ambtenaar heeft via het kadastrale nummer verder gezocht en vond zo de eigenaar van de appartementen Het kadastrale nummer lijkt onbelangrijk te zijn maar kan toch van pas komen. De tweede legger hebben we voor niks van ze gekregen, daarom zit er ook geen zegel op. 
 

 

 
*3 Het adres van het object van de tweede legger blijkt niet te bestaan in de computer van het gemeentekadaster. Dat zou kunnen komen door een illegale splitsing van het pand in het verleden. Omdat het pand in twee delen verkocht is, zijn de gegevens wel doorgegeven en staan ze wel in de computer. Je kunt ze alleen niet op grond van het adres vinden. Laat je niet afschrikken door dit soort toestanden. De ambtenaren van het kadaster willen de fouten of ontbrekende informatie graag corrigeren. 

*4 De "koopsom" is het bedrag waarvoor het pand gekocht is. Op de eerste legger vind je daarachter geen bedrag. Op de tweede legger wel; een half miljoen (dat is wel veel voor een paar etages). 

*5 De "kadastrale grootte" is de oppervlakte van het pand, die wordt alleen vermeld als het pand in zijn geheel verkocht is. 

*6 "M.a.p." is een afkorting voor 'met andere percelen' , dat wil zeggen dat het pand samen met andere panden is gekocht. Als je wilt weten welke panden dat zijn kun je dat wel opvragen, maar je betaalt per legger. Als er acht panden samen zijn gekocht kost dat je 8 x 7 = 56 gulden. De "N" staat voor Nee, een "J" staat voor Ja. 

*7 "Datum ontstaan" is de datum van het invoeren van de gegevens in de computer. In dit geval is dat 27-01-86, dat is de datum waarop het bestand van het gemeentekadaster in Amsterdam is geautomatiseerd. 

*8 De "koopdatum" is de datum waarop het appartement/pand is gekocht. 

*9 De "kaartreferentie" wordt alleen opgenomen als het om een heel pand gaat.

*10 Achter "belastingplichtige" staat een nummer. Dat is voor iedereen een uniek nummer, hetzelfde als bij het rijkskadaster. 

*11 "Soort persoon" is het soort persoon dat het pand in bezit heeft. In beide gevallen staat er M. Dat betekent dat het om een persoon van het mannelijke geslacht gaat. Ook kan er B.V. staan, dan is een B.V. de rechtspersoon (eigenaar). Een "V" staat voor vrouw en ook een "O" komt regelmatig voor, dat staat voor onbekend. 

*12 "Laatste wijziging ZKR" is de datum waarop er voor de laatste keer een verandering is ingevoerd wat betreft het Zakelijk Recht. Over het algemeen komt deze overeen met de koopdatum. 

*13 Het "zakelijk recht" is in dit geval VE, volledig eigendom. Dan is er maar één eigenaar. Gedeeld recht betekent dat er meerdere eigenaren zijn. 

*14 "Aandeel recht 1/1" vertelt je hoeveel eigenaren er zijn. In dit geval is er maar een. Als er drie eigenaren zijn dan staat er 'aandeel recht 1/3'. De andere eigenaren vind je dan onderaan de legger. Deze noemt men medegerechtigen, ook zij hebben een eigen nummer. 

*15 "Naam" en "adres/woonplaats" zijn de naam en het adres van de eigenaar. De eigenaar op de eerste legger woont in zijn eigen pand, bij de tweede legger is dat niet het geval. Houtman woont ergens in het zonnige Palm Beach in Florida USA. 

*16 Tot slot de "landcode" dat is de afkorting van het land waar de eigenaar woonachtig is. Als deze in Nederland woont, wordt dat niet vermeld.

 
Lezers van de vorige paragraaf over beslagen zullen wel verbaasd zijn dat Weteringstraat 28 op naam van Houtman staat. Want schreven we niet dat de Belastingdienst beslag had gelegd op Weteringstraat 28, in verband met een schuld van Bruinsma? Dat kan alleen als Bruinsma zelf de eigenaar is. Blijkbaar ging men er van uit dat Houtman een stroman van Bruinsma is. Tot die conclusie kwam de dienst omdat Houtman en zijn vrouw in 1987 een voorlopig koopcontract voor ƒ175.000,- tekenden, maar het bij de overdracht in juni 1988 op naam van Bruinsma kwam. Dit was een raar foutje, want iedere malafide huizenbezitter probeert natuurlijk z'n bezit zo goed mogelijk van zijn schuldeisers af te schermen. Daarom ontdek je ook meestal een wirwar van B.V.'s achter speculanten. 
In 1989 verkocht Bruinsma het huis weer aan Houtman (zie punt 8 en 4 op de legger). Van de nood werd meteen een deugd gemaakt, want de koopsom werd ƒ500.000,-. Drugshandelaren krijgen met hun handel de beschikking over grote hoeveelheden geld, waarvan ze vanzelfsprekend de herkomst niet willen verklaren. Dat geld moet dus 'legaal verdiend', oftewel witgewassen, worden. Met deze verkoop kon Bruinsma een half miljoen witwassen. 
Toch was het al met al geen slimme zet. Omdat de naam van Houtman al eerder bij het pand was opgedoken, was de schijnconstructie voor de belastingen te doorzichtig. Bovendien was Houtman als stroman ook niet ideaal; hij kreeg ruzie met zijn vrouw en na de scheiding liet die doodleuk beslag op de Weteringstraat leggen, als waarborg voor haar alimentatie. 
Bruinsma was ziedend. Vervolgens bleek ook nog eens dat Houtman geld dat hij had moeten 'witten' voor Bruinsma, zelf had opgemaakt. Houtmans leven hing aan een zijden draadje, en Bruinsma's liquidatie-methoden waren niet bepaald zachtzinnig. Het is ons een raadsel waarom Houtman nog in leven is. Blijkbaar werd Bruinsma net op tijd zelf vermoord.
 

terug naar de Inhoudsopgave naar het volgende hoofdstuk